Investissement locatif : comment bénéficier d’une réduction d’impôts ?
En faisant un investissement locatif, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts et de taxation. C’est une niche fiscale qui permet d’optimiser votre fiscalité grâce aux dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel ou Denormandie, et de vous créer un patrimoine foncier à transmettre.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif ?
Que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf, l’investissement locatif est rentable. L’immobilier étant une valeur sûre, l’investissement locatif constitue une valeur refuge dont les taux de rentabilité restent relativement stables d’une année à l’autre, aux alentours de 4 à 6% bruts selon les professionnels du secteur. Mais en plus, l’investissement locatif est aussi une niche fiscale intéressante. De nombreux dispositifs d’allègement fiscal encouragent les investisseurs immobiliers à acquérir des biens à condition de les louer. Pour commencer, en faisant un investissement locatif nu (non meublé), les revenus issus de la location sont à déclarer en tant que revenus fonciers, hors charges dans votre déclaration de revenus annuelle.
- En dessous de 15.000 euros de loyers annuels, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier et bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers.
- Au-delà de 15.000 euros,vous êtes sous le régime fiscal “régime réel” et vous déduirez de ces revenus fonciers vos charges (charges liées à la location, intérêts d’emprunts, primes d’assurance, etc.)
Le dispositif Pinel : réduction d’impôts sur l’acquisition et location d’un immobilier neuf
En tant que niche fiscale, investir dans un bien immobilier neuf et le louer permet de bénéficier de réduction d’impôts. Cet investissement locatif est encadré par le dispositif Pinel qui permet d’obtenir une réduction d’impôts sur le revenu, à condition d’acquérir un logement neuf ou réhabilité pour atteindre les performances techniques du neuf et ensuite de le louer au minimum pendant 6 ans. Le montant de la réduction d’impôts sur un investissement locatif en loi Pinel est calculé sur le prix d’achat des logements qui doit respecter deux conditions :
- 300.000 euros
- 5.500 euros par m2 de surface habitable.
Le taux de réduction d’impôts varie selon la durée de location :
- 10,5% pour 6 ans.
- 15% pour 9 ans.
- 17,5% pour 12 ans.
Depuis janvier 2022, cette niche fiscale ne concerne que l’investissement locatif dans des bâtiments d’habitation collectifs.
Le dispositif Denormandie : un avantage fiscal pour investir dans l’ancien
Le dispositif de Normandie est une niche fiscale qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôts pour tout investissement locatif, dans un logement ancien à rénover, dans un quartier ancien dégradé. L’investissement locatif doit être réalisé dans les 222 villes du plan action cœur de ville et dans certaines communes qui ont signé une opération de revitalisation du territoire avec l’État. C’est la condition principale de ce dispositif Denormandie. Tout comme la loi Pinel, la réduction d’impôts avec cette niche fiscale est calculée sur le prix de revient net du logement et selon un certain plafond : un investissement locatif de 300.000€ maximum et une durée de location comprise entre 6 et 12 ans.
Pour bénéficier de la défiscalisation Denormandie en investissement locatif, il faut respecter certaines normes et réaliser certains travaux de rénovation. En outre, les travaux doivent être réalisés par des entreprises qualifiées.
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) pour un abattement forfaitaire
En investissement locatif, vous pouvez aussi jouir du statut LMNP et de ses avantages pour bénéficier d’un allègement fiscal. Il ne s’agit pas ici de réduction d’impôts, mais plutôt d’un abattement forfaitaire sur votre déclaration fiscale. Pour un investissement locatif meublé, le statut LMNP vous permettra de choisir entre deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-BIC (les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux) qui permet d’obtenir un abattement forfaitaire jusqu’à 50% sur vos revenus locatifs bruts inférieurs à 77.700 euros par an.
- Le régime réel d’imposition : en choisissant ce régime fiscal pour votre investissement locatif, vous pouvez déduire différentes charges liées à la location sans plafonds ainsi que l’amortissement de votre bien immobilier. Il peut permettre un déficit.
Dispositif Loc’Avantages : le bonus fiscal pour les investisseurs engagés pour des loyers modérés
Le dispositif Loc’Avantages n’est pas une niche fiscale à proprement parlé en investissement locatif. Il permet aux propriétaires qui louent leur logement à un loyer inférieur au marché, de bénéficier d’une réduction d’impôts. Ce dispositif est accessible aussi bien à ceux qui viennent de réaliser un investissement locatif que ceux qui sont déjà propriétaires. Il constitue un bonus pour vous permettre d’alléger vos impôts. La réduction d’impôts varie entre 15 et 65%, dans la limite de 1000 euros par an. Elle est accessible pour tous les baux signés à partir du 1er janvier 2022. L’avantage fiscal s’applique pendant 6 ans maximum. Aussi, les propriétaires qui choisissent ce dispositif peuvent bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant deux ans pour une durée de location minimale de 5 ans.
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