Niche fiscale & immobilier : investir, acheter et payer moins d’impôts

Investir dans la pierre, c’est un des meilleurs moyens de préparer sa retraite et de se constituer un patrimoine. Mais saviez-vous qu’il est possible de bénéficier d’une niche fiscale en immobilier pour en plus réduire vos impôts ? Les niches fiscales immobilières sont nombreuses, faites-vous conseiller par Neocap.

Niche fiscale et immobilier : COMMENT défiscaliser selon les types de biens immobiliers

Bénéficier d’une niche fiscale en immobilier, c’est possible, mais mieux vaut se faire accompagner par un conseiller fiscal pour trouver la bonne niche fiscale en immobilier et investir intelligemment. Parmi les différentes niches fiscales, on peut distinguer celles qui permettent d’investir dans le neuf, dans l’ancien, et en meublé (LMNP – Loueur meublé non professionnel) :

Niche fiscale immobilier neuf dont VEFA Niche fiscale immobilier ancien Niche fiscale immobilier locatif non meublé
Denormandie
Malraux
Loi Pinel
Dispositif Pinel
Monuments historiques
Loi Denormandie
Statut LMNP
Loc’Avantages
Démembrement
Résidence senior
Viager
Résidence étudiante
Démembrement

Choisir en fonction de l'avantage fiscal offert par le Fisc

Mais bien souvent, choisir une niche fiscale en immobilier se fait selon un objectif fiscal : réduire ses impôts, déduire des charges, faire baisser son IFI, générer un complément de revenus non imposable, etc. Il faut dire que la pierre est une valeur sûre, une valeur refuge même quand les taux d’intérêt des prêts bancaires augmentent.

Réduction d’impôt Charges déductibles Baisse IFI Récupération TVA Non imposition des loyers locatifs
Pinel
Monuments historiques
Démembrement
LMNP (bail commercial)
LMNP
Malraux
LMNP
Déficit foncier
Viager vendeur
Viager vendeur
Viager acquéreur

Retraite, revenu, patrimoine foncier, fiscalité : bien s’informer sur les niches fiscales

Les dispositifs fiscaux sont nombreux. Choisir sa niche fiscale en immobilier, n’est pas facile pour le contribuable imposable. Être moins taxé et moins imposé fiscalement, c’est possible, mais encore faut-il le faire avec bon sens pour bien placer son argent et investir intelligemment. Néocap Conseil vous présente ici un tableau récapitulatif des principales niches fiscales immobilières en fonction de leur fiscalité, avantages et objectifs.

Dispositif fiscal Objectif à terme Durée Type de bien Fiscalité Avantages
Niche fiscale immobilier Viager (acquéreur)
  • Réduction d’impôts
  • Patrimoine personnel
  • Retraite / Complément de revenu
Déterminée par le décès du propriétaire
Ancien
  • Rentes versées déductibles des impôts
  • Fiscalité avantageuse de l’emprunt
  • Sans apport ou faible apport
  • Bonnes affaires possibles
Niche fiscale immobilier Viager (vendeur)
  • Réduction d’impôts
  • Pouvoir d’achat
Déterminée par le décès du vendeur
Ancien
  • Bonnes affaires possibles
  • Complément de revenu
Niche fiscale immobilier Résidence étudiante
  • Réduction d’impôts
  • Patrimoine personnel
  • Complément de revenu / retraite
  • Jusqu’à 20 ans si VEFA & bail commercial
  • 6 ans mini si Pinel
  • VEFA ou livré
  • Ancien/récent
  • Si VEFA & bail commercial 1/ Récupération TVA et 2/Revenus locatifs non imposés (amortissements)
  • Si Pinel jusqu’à 17,5% d’impôts en moins et des charges déductibles
  • Forte demande de logements étudiants
Niche fiscale immobilier Résidence sénior
  • Réduction d’impôts
  • Patrimoine personnel
  • Complément de revenu / Retraite
  • De 6 à 12 ans de location en loi Pinel
  • LMNP : choix entre 2 régimes fiscaux (micro-Bic ou réel simplifié)
  • Loi Pinel : jusqu’à 5250 euros de réduction d’impôt/an
  • Population vieillissante
  • Forte demande de logements adaptés aux seniors
Niche fiscale immobilier Pinel
  • Réduction d’impôts
  • Patrimoine personnel
  • Protection de la famille
  • Défiscalisation sans apport
6 / 9 / 12 ans
  • Logement neuf VEFA ou livré
  • Non meublé
  • 10.5% de baisse d’impôt si location 6 ans
  • 15% d’impôts en moins si bien loué 9 ans
  • 17,5% de réduction d'impôts si location 12 ans
  • Pas besoin d’apport pour investir
  • Location à la famille possible
  • De nombreux programmes immobiliers disponibles
Niche fiscale immobilier LMNP
  • Complément de revenu
  • Retraite
  • Protection de la famille
Indéterminée
  • Logement neuf, VEFA ou déjà livré
  • Meublé
  • TVA (20%) récupérée
  • Non imposition des loyers du fait des amortissements
  • Loyers sécurisés et garantis (bail commercial)
  • Investissement sans apport possible
  • Nombreux programmes accessibles dès 100 000 euros
Niche fiscale immobilier Malraux
  • Patrimoine premium
  • Baisse de la taxation
A minima 9 ans
Biens immobiliers protégés
-30% d’impôts
  • Biens immobiliers d’exception
  • Réduction importante de l’imposition
Niche fiscale immobilier Monuments historiques
  • Patrimoine premium
  • Préparer votre retraite
15 ans
Bien classé Monument Historique
100% du montant des travaux, charges et intérêts d'emprunt sont déduits des revenus fonciers
  • Biens immobiliers d’exception
  • Réduction importante de l’imposition
Niche fiscale immobilier Démembrement
  • Patrimoine personnel
  • Réduction de l’IFI
  • Protection de la famille
18 ans
  • Habitation neuve ou rénovée
  • Non meublé
  • Baisse de l'impôt sur la fortune immobilière
  • Séparation usufruit de la nue-propriété
Niche fiscale immobilier Déficit foncier
  • Réduction de votre taxation
Location 3 ans minimum et conservation du logement 15 ans
Tous les biens immobiliers en location
  • 21 400 € déductibles
  • Non imposition d’une grosse partie des revenus fonciers

Néocap Conseil : conseiller en fiscalIté des particuliers et expert en défiscalisation immobilière

Depuis 2014, Néocap Conseil expert fiscal  pour particuliers accompagne les contribuables imposables qui paient au moins 2500 euros d’impôts pour optimiser leur imposition. Objectif : réduire leurs impôts, leur permettre d’investir dans la pierre, et tous types de logements grâce à une niche fiscale en immobilier pour combiner avantages fiscaux, placement financier et patrimoine foncier. Vous aussi demandez un audit fiscal gratuit à nos équipes.

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