Démembrement immobilier : une solution d’optimisation fiscale efficace
Pour préparer la succession en douceur, les parents peuvent choisir le démembrement immobilier de leur bien, faire la donation de la nue-propriété à leurs enfants tout en continuant de conserver l'usufruit. Cette pratique constitue une niche fiscale intéressante pour bénéficier d’une réduction d’impôts. Explications.
Démembrement immobilier : en quoi consiste cette pratique ?
Acte juridique encadré par la loi, le démembrement immobilier consiste à diviser la pleine propriété, c’est-à-dire, le bien immobilier, en nue-propriété et en usufruit. L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits, c’est-à-dire l’occuper ou le mettre en location s’il le souhaite et en percevoir les loyers comme revenus. L’acte de démembrement immobilier est le plus souvent utilisé en succession ou en donation du bien et en bonus pour réduire ses impôts. Dans la pratique, si un parent décide de faire un démembrement de bien immobilier : il devient usufruit et continuera d’habiter le logement ou pourra choisir de le mettre en location. Les enfants possèdent le bien, mais ils n’ont aucun pouvoir dessus jusqu’au décès du dernier conjoint. Les parents gardent le droit d’en disposer. Ce n’est qu’au décès des 2 parents que le démembrement immobilier prend fin et les héritiers deviennent plein-propriétaires.
Bon à savoir : le démembrement immobilier peut aussi être temporaire, c’est à dire sur une période donnée. Il est aussi possible que l’autre parent survivant reprenne l’usufruit du conjoint décédé.
Quel avantage fiscal de démembrer une propriété ?
Le mécanisme de démembrement immobilier succession est une niche fiscale intéressante. Elle permet non seulement de préparer la transmission de patrimoine en douceur, mais aussi de bénéficier non pas d’un seul avantage fiscal, mais de plusieurs :
Une franchise de droit grâce à l’abattement fiscal en donation
Un autre avantage de procéder à un démembrement immobilier est de profiter d’une franchise de droits pour les enfants et d’une exonération d’impôts pour les parents grâce à l’abattement fiscal de 100 000 euros en donation. Pour rappel, le principe de l’abattement permet aux parents de donner des biens immobiliers à leurs enfants sans être imposés sur la valeur totale de ce don. Ainsi, si en démembrement immobilier, la valeur des dons ne dépasse pas la somme de 100 000 euros, les parents bénéficieront d’une exonération d’impôts sur ce don. Si la valeur du bien dépasse cette somme, seul le surplus sera pris en compte dans le calcul de l’impôt. Cet abattement est renouvelable tous les 15 ans et peut être consenti à un même bénéficiaire. Ainsi, si les parents effectuent un démembrement immobilier, ils pourront bénéficier de cet avantage fiscal, tous les 15 ans, sans avoir à payer d’impôts sur ces dons.
Une réduction d’impôts sur l’impôt sur la Fortune immobilière
En outre, si l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) existe, le démembrement immobilier permettra aussi de réduire la valeur imposable du bien. Seule la valeur de la nue-propriété sera prise en compte dans le calcul de l’IFI. Une valeur qui est nettement inférieure à la valeur de la pleine propriété. Car en démembrement immobilier, la valeur de la nue-propriété sera calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier et la durée de l’usufruit. Plus l’usufruitier est âgé, plus la durée de l’usufruit est courte et la valeur immobilière de la nue-propriété est faible. Par exemple, si un bien coûte 1 million d’euros et que l’usufruitier est âgé de 75 ans, la valeur de la nue-propriété après démembrement immobilier pourrait atteindre 400 000 euros. L’IFI sera donc calculé sur les 400 000 euros au lieu des 1 million d’euros, ce qui présente une importante réduction d’impôts.
L’importance de se faire conseiller par un spécialiste en optimisation fiscale comme NEOCAP
Le démembrement immobilier est une niche fiscale qui permettra de bénéficier d’avantages fiscaux considérables. Mais attention, l’administration fiscale surveille l’application de cette niche fiscale. En effet, si elle considère que le démembrement immobilier est réalisé seulement pour bénéficier de réduction d’impôts au paiement de l’IFI, vous courrez le risque d’un redressement fiscal. C’est pourquoi il est important de se rapprocher d’un conseiller fiscal, comme NEOCAP pour une optimisation fiscale légale et qui suit les règlementations. En tant que professionnel de l’optimisation fiscale, nous pouvons vous aider à tirer profit de cette niche et effectuer un démembrement immobilier sans enfreindre la loi. Nous pouvons aussi vous aider que ce soit dans la préparation de votre succession, de votre retraite ou dans la constitution de patrimoine ou de capital. Contactez-nous pour en savoir plus sur nos services.
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