Investissement Denormandie : une fiscalité réduite pour un placement immobilier dans l’ancien

Programme de défiscalisation immobilière, l’investissement Denormandie est une niche fiscale permettant aux particuliers contribuables imposables, de réduire leur impôt grâce à un investissement immobilier. En prolongement de la loi Pinel, le dispositif d’investissement Denormandie consiste en un placement immobilier ancien, à rénover puis mis en location pour une durée de 6 à 12 ans. Le placement immobilier en question doit se faire dans une zone géographique éligible, ayant signé une convention avec l’État pour la revitalisation des villes. Ce programme de défiscalisation immobilière est ouvert pour toute acquisition de logement réalisée entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023, conformément à l’article 75 de la loi de finances 2022. L’investissement Denormandie est une niche fiscale destinée à encourager la rénovation dans l’ancien afin de répondre aux besoins de logement des populations tout en bénéficiant des avantages fiscaux en tant qu’investisseurs immobiliers. Pour précision, le dispositif d’investissement Denormandie est une niche fiscale accessible uniquement pour les contribuables qui ont leur domicile fiscal en France.

Quelle défiscalisation et avantages fiscaux avec cette niche fiscale ?

La niche fiscale permet d’obtenir une défiscalisation immobilière sous forme de réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant du placement immobilier. La réduction d’impôt avec un investissement Denormandie est calculée selon le prix de revient net du logement et prend en compte l’ensemble des charges et montants débloqués pour l’acquisition du bien immobilier (frais de notaire, frais d’emprunt, charges foncières, etc.) et les travaux de rénovation. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il faut respecter certains critères et certaines conditions comme :

  • Un plafond d'investissement de 300 000 euros. Si vous achetez un logement plus cher, la fraction qui dépasse ce plafond ne sera pas prise en compte dans le calcul du montant de la réduction d’impôt de votre investissement locatif Denormandie.

  • Un plafond de 5 500 euros / m2 de surface habitable.

La réduction d’impôt dont vous bénéficiez avec la niche fiscale d’investissement Denormandie est plafonnée à 63 000 euros. Elle s’étale sur la durée de location du logement :

  • 12 % de réduction pour une période de location de 6 ans.

  • 18 % de réduction pour un engagement de location de 9 ans.

  • 21 % de réduction pour une location de 12 ans.

Quelle est la principale différence entre le Pinel et le Denormandie ?

La défiscalisation immobilière proposée par un investissement Denormandie est appliquée aux logements anciens à rénover tandis que la loi Pinel est appliquée aux logements neufs ou en construction. Le dispositif d’investissement Denormandie prend fin en 2023 alors que la niche fiscale Pinel sera effective jusqu’en 2024.

Quelles conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt ?

Pour bénéficier d’une défiscalisation immobilière avec le dispositif d’investissement Denormandie, il existe certaines conditions liées au type d’investissement locatif, aux travaux de rénovation du logement ainsi qu’au loyer :

  • Le placement immobilier d’investissement Denormandie doit se faire dans une zone éligible : une ville signataire d’une convention avec l’État pour la revitalisation des centres-villes. La liste des villes éligibles est disponible sur le site du Ministère de la Cohésion des Territoires.

  • Le bien acheté en investissement Denormandie doit être rénové puis loué pour une durée minimale de 6 ans. Les travaux de rénovation doivent permettre aux locataires de disposer d’un logement décent, avec un confort thermique non négligeable.

  • Les travaux de rénovation du bien immobilier ancien doivent être réalisés par une entreprise professionnelle afin d’obtenir une défiscalisation immobilière grâce à un investissement Denormandie. Ils doivent représenter au moins 25% du cout total de l’opération et doivent améliorer la performance énergétique du logement au moins de 20%. Les travaux éligibles à un investissement Denormandie comprennent la création de surface habitable nouvelle (balcon, terrasse, garage) plus des travaux d’économies d’énergie (isolation des murs ou des combles, chauffage économique, changement de chauffe-eau ou de chaudière).

  • Pour bénéficier de la réduction d’impôt avec un investissement Denormandie, il faut également respecter certaines conditions liées aux locataires.Ce dernier ne doit pas, entre autre, faire partie de votre foyer fiscal et son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser un certain seuil ou plafond réglementaire. Les plafonds des loyers en investissement Denormandie sont consultables via le site service-public.fr.

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